Tổng Quan Về Quản Trị Kinh Doanh Bất Động Sản

Bạn có niềm đam mê kinh doanh bất động sản nhưng chưa biết bắt đầu từ đâu? Giống như am hiểu ngôi nhà của chính mình, người kinh doanh bất động sản cũng vậy, khi bắt đầu bước vào kinh doanh muốn thành công phải nắm rõ những kiến thức và hiểu thị trường.

Tham khảo thêm các bài viết khác cùng chủ đề:

+ Tổng quan về năng lực quản trị tài chính doanh nghiệp trong nền kinh tế thị trường

+ Tìm hiểu các kiến thức cơ bản về quản trị dự án đầu tư

1. Quản trị kinh doanh bất động sản

1.1. Khái niệm và đặc điểm kinh doanh bất động sản

Theo điều 2, Chương 1 của Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 do Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014 thì hoạt động kinh doanh BĐS được hiểu như sau:

Hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản:

- Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

- Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.

Theo điều 11, Luật Kinh doanh BĐS thì Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được quy định như sau:

- Tổ chức, cá nhân trong nước được đầu tư kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

+ Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

+ Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

+ Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;

+ Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

+ Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

+ Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

+ Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;

+ Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

+ Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

+ Các hình thức quy định tại các điểm b, d, g và h khoản 1 Điều này;

+ Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

+ Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

+ Các hình thức quy định tại các điểm b, d, h khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều này;

+ Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

Kinh doanh bất động sản có một số đặc điểm sau:

(i) Kinh doanh BĐS hoạt động mang tính cục bộ và khu vực. Mọi hoạt động kinh doanh phải gắn liền với vị trí của BĐS, mỗi một vị trí của BĐS khác nhau, sẽ mang lại thu nhập cho chủ sở hữu và nhà kinh doanh những lợi ích khác nhau. Môi trường xung quanh BĐS có vai trò quan trọng đối với mỗi giá trị của BĐS. Do đó, những hoạt động kinh doanh ở những địa bàn, khu vực khác nhau cũng khác nhau, không thể áp đặt mô hình kinh doanh của nơi này cho nơi khác.

(ii) Kinh doanh BĐS là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài. BĐS thường có thời gian sử dụng xây dựng, sử dụng và thu hồi vốn trong thời gian dài, do đó, kinh doanh BĐS cần số vốn đầu tư lớn, đầu tư trong dài hạn. Những doanh nghiệp có lợi thế về vốn thì có khả năng cạnh tranh cao, nhất là trong bối cảnh lãi suất ngân hàng và tín dụng thắt chặt đối với cho vay BĐS.

(iii) Kinh doanh BĐS là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật và chính sách. Nhà nước quản trị toàn bộ BĐS, trước hết là đất đai rồi đến các công trình xây dựng, tài sản trên đất thông qua các luật: Luật đất đai, Luật Xây dựng, Luật kinh doanh BĐS… Quan hệ cung cầu BĐS khá nhạy cảm, nhìn chung cung nhỏ hơn cầu, do đó nhà nước cần phải điều tiết thông qua hệ thống pháp luật và chính sách.

(iv) Hoạt động kinh doanh BĐS vừa là hoạt động kinh doanh đa ngành, vừa là hoạt động kinh doanh đặc thù. Tính đặc thù của kinh doanh BĐS thể hiện ở việc thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậm hơn cầu; thiếu thông tin thị trường, khó so sánh được; một số loại hàng hoá bất động sản mang tính độc quyền, gắn với vị trí cảnh quan môi trường;

1.2. Quản trị kinh doanh bất động sản trong doanh nghiệp

Quản trị kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp là quá trình tác động liên tục, có tổ chức, có hướng đích của cấp quản trị doanh nghiệp BĐS một cách khoa học và nghệ thuật tới quá trình kinh doanh BĐS nhằm sử dụng một cách tốt nhất mọi tiềm năng và cơ hội để thực hiện một cách tốt nhất mọi hoạt động sản xuất kinh doanh BĐS của doanh nghiệp, nhằm đạt được mục tiêu đề ra theo đúng Luật kinh doanh BĐS và thông lệ xã hội trong điều kiện biến động của môi trường kinh doanh BĐS, với hiệu quả tối ưu.

Mục tiêu quản trị kinh doanh bất động sản là kiểm soát hoạt động và tối thiểu hóa chi phí của doanh nghiệp, nâng cao lợi nhuận trong hoạt động sản xuất kinh doanh.

Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh doanh bất động sản

(i) Chỉ tiêu định lượng

Chất lượng của công tác quản trị kinh doanh BĐS thể hiện ở kết quả kinh doanh của công ty, luận văn sử dụng một số chỉ tiêu như:

- Giá trị sản xuất kinh doanh:

Giá trị sản xuất là chỉ tiêu phản ánh toàn bộ sản phẩm vật chất và dịch vụ do lao động của doanh nghiệp tạo ra trong một thời kỳ nhất định thường tính cho một năm.

Xét về mặt giá trị, giá trị sản xuất bao gồm 3 bộ phận cấu thành: C + V + M

Trong đó: + C: (cost) Là chi phí cho quá trình sản xuất, bao gồm: C1- chi phí đầu tư, khấu hao; C2 - chi phí trung gian.

+ V: Thu nhập người lao động gồm: Tiền công, tiền lương, tiền thưởng, phụ cấp có tính chất lương, tiền nộp bảo hiểm xã hội (chỉ tính phần doanh nghiệp trả cho người lao động, không tính phần trích từ tiền công người lao động để trả).

+ M: Thu nhập của doanh nghiệp, gồm các khoản: Thuế sản xuất; Lãi trả tiền vay ngân hàng (không kể chi phí dịch vụ ngân hàng đã tính vào IC) và phần thu trên vốn (đối với các doanh nghiệp nhà nước); Mua bảo hiểm nhà nước (không kể bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp cho cán bộ công nhân viên); Thuế thu nhập doanh nghiệp; Phần còn lại lãi ròng của hoạt động sản xuất kinh doanh trong doanh nghiệp.

Khi tính giá trị sản xuất, cần tuân thủ theo các nguyên tắc sau:

+ Phản ánh đúng và đủ giá trị sản phẩm bao gồm cả C, V, M.

+ Chỉ được tính kết quả do lao động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp làm ra trong kỳ.

+ Được tính toàn bộ kết quả hoàn thành trong kỳ báo cáo (kể cả sản phẩm tự sản, tự tiêu, sản phẩm chính và sản phẩm phụ đã sản xuất trong kỳ).

+ Được tính chênh lệch của sản phẩm dở dang và bán thành phẩm.

- Doanh thu

Doanh thu được xác định theo giá trị hợp lý của các khoản đã thu hoặc sẽ thu được. Công thức tính như sau:

Doanh thu được xác định = Giá trị hợp lý của các khoản đã thu được hoặc sẽ thu được sau khi trừ các khoản chiết khấu thương mại, giảm giá hàng bán và giá trị hàng bán bị trả lại.

- Lợi nhuận trước thuế Lợi nhuận trước thuế là một chỉ tiêu dùng để đánh giá khả năng thu được lợi nhuận của công ty, bằng thu nhập trừ đi các chi phí, nhưng chưa trừ tiền (trả) lãi và thuế thu nhập.

Công thức tính như sau: Lợi nhuận trước thuế = Doanh thu - Chi phí

- Tỷ lệ doanh thu năm thực hiện so với kế hoạch trong từng năm và - giai đoạn 5 năm Tỷ lệ thực hiện doanh thu = (Doanh thu thời kỳ thực hiện) / (Doanh thu kế hoạch)

(ii) Một số chỉ tiêu định tính

- Mức độ hợp lý, phù hợp với thực tế của các việc hoạch định chiến lược kinh doanh;

- Mức độ đầy đủ, chi tiết của các quy trình, thủ tục trong quá trình hoạt động;

- Chất lượng hiệu quả của công tác kiểm tra, giám sát.

2. Nội dung quản trị hoạt động kinh doanh bất động sản trong Doanh Nghiệp

2.1. Hoạch định kinh doanh bất động sản

Để có cơ sở hoạch định kinh doanh một doanh nghiệp cần những điều kiện nhất định, đảm bảo cho sự ra đời, tồn tại và thành công một cách khách quan. Có thể nói gồm 4 điều kiện cơ bản:

(i) Dự báo về nhu cầu thị trường;

(ii) Giả thiết về môi trường hoạt động của doanh nghiệp;

(iii) Chính sách, chủ trương của Chính phủ

(iv) Trình độ hiện tại của doanh nghiệp: bao gồm các yếu tố như vốn, năng lực sản xuất, nhân sự ….

Quá trình hoạch định chiến lược kinh doanh gồm 5 bước:

Bước 1: Thiết lập mục tiêu của công ty

Bước 2: Đánh giá vị trí hiện tại

Bước 3: Xây dựng chiến lược

Bước 4: Chuẩn bị và thực hiện một kế hoạch chiến lược

Bước 5: Đánh giá và kiểm soát kế hoạch

2.2. Triển khai thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản

- Tổ chức bộ máy hoạt động kinh doanh BĐS Doanh nghiệp có các bộ phận được phân chia theo chức năng, các bộ phận này chuyên trách về sản xuất, marketing, nghiên cứu và phát triển, tài chính,… chuyên môn hoá cao, nhưng doanh nghiệp sẽ phải chú trọng đến công tác phối hợp giữa các phòng ban để tăng hiệu quả hoạt động. Mô hình tổ bộ máy hoạt động doanh nghiệp kinh doanh BĐS thường tập trung nhân sự vào 4 phòng: Kinh doanh, pháp chế, kế hoạch và tài chính.

Mục tiêu của chiến lược được truyền thông sâu rộng toàn thể CB CNV để mọi người có thể hiểu rõ từng vấn đề. Mục tiêu của các nhân - bộ phận - công ty phải được liên kết chặt chẽ với nhau. Trong hoạt động quản trị kinh doanh BDS hiệu quả cần biết các mục tiêu ưu tiên để tiến hành tập trung nguồn lực.

- Ban hành các văn bản quy định, quy trình chỉ đạo thực hiện các chiến lược kinh doanh BĐS Tích cực thu thập các thông tin phản hồi nhằm khắc phục những sai sót, điều chỉnh chiến lược kịp thời phù hợp với điều kiện thực tế. Giai đoạn này doanh nghiệp cần tăng cường chính sách khen thưởng nhằm tăng cường độ, năng suất lao động để hoàn thành các chương trình, kế hoạch tác nghiệp.

- Phối hợp hoạt động, các bộ phận trong doanh nghiệp Sẽ khó hoàn thành công việc một cách nhanh chóng và hiệu quả nếu giao nhiệm vụ cho một nhóm người vốn không ưa nhau. Do vậy sự phân công hợp lý về lập kế hoạch của Nhà quản trị đến các đối tượng quản trị là rất quan trọng, nó đảm bảo đúng người đúng việc, đúng chuyên môn đem lại bản kế hoạch tốt nhất cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

2.3. Kiểm tra, giám sát hoạt động kinh doanh bất động sản

Kiểm tra, đánh giá hoạt động kinh doanh BĐS

Đánh giá chiến lược giúp nhà quản trị thấy được doanh nghiệp có đạt được mục tiêu hay không, hoặc mức độ hoàn thành mục tiêu.

Điều chỉnh chiến lược, kế hoạch kinh doanh BĐS

Từ bộ phận kiểm tra giám sát và hệ thống thông tin của doanh nghiệp, nhà quản trị biết được những sai lệch, những khó khăn phát sinh cũng như những cơ hội đến ngoài dự kiến. Từ đó làm căn cứ cho việc điều chỉnh bổ sung những điều cần thiết để đảm bảo thực hiện mục tiêu một cách nhanh nhất, hiệu quả nhất. Các điều chỉnh có thể là:

- Điều chỉnh các văn bản quy định, quy trình phù hợp với thực tiễn

- Điều chỉnh tổng mức đầu tư, quy mô dự án BĐS

- Điều chỉnh tiến độ đầu tư, kế hoạch vốn cho từng dự án, từng thời điểm

- Điều chỉnh giá bán hàng hóa BĐS do biến động giá cả thị trường và chính sách của Nhà nước

- Điều chỉnh tăng hoặc giảm mục tiêu chiến lược kinh doanh BĐS, mục tiêu về doanh thu, lợi nhuận, thị phần, vị trí doanh nghiệp,....

Các tìm kiếm liên quan khác: chiến lược kinh doanh bất động sản, quản trị kinh doanh bất động sản, khái niệm kinh doanh bất động sản, khái niệm quản trị bán hàng, định nghĩa bất động sản, đặc điểm của bất động sản, khái niệm bất động sản, kế hoạch kinh doanh bất động sản, cách kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản là gì, các hình thức kinh doanh bất động sản, kinh doanh bất động sản là gì, hoạt động kinh doanh bất động sản, dđiều kiện kinh doanh bất động sản, ...