Cơ sở lý luận về quản lý nhà nước đối với đất đô thị thành phố trực thuộc trung ương

Nguyễn Tuyết Anh 04/03/2019 Quản lý nhà nước
Cơ sở lý luận về quản lý nhà nước đối với đất đô thị thành phố trực thuộc trung ương
5/5 (2 đánh giá) 0 bình luận

Trong bối cảnh hiện nay, với những tác động đất đai ngày càng phức tạp, càng đòi hỏi tăng cường QLNN đối với đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng. Việc nghiên cứu nhằm tìm các giải pháp hoàn thiện Quản Lý Nhà Nước đối với đất đô thị trong cả nước có ý nghĩa cả lý luận và thực tiễn, có tính cấp bách cả trước mắt và là vấn đề cơ bản lâu dài. Bài viết chia sẻ những vấn đề về quản lý nhà nước đối với đất đô thị thành phố trực thuộc trung ương.

Tham khảo thêm các bài viết tương tự khác:

+ Cơ sở khoa học của quản lý nhà nước về đội ngũ cán bộ chuyên khoa sau đại học trong Y tế

+ Cơ sở khoa học quản lý nhà nước về bảo vệ môi trường biển ven bờ

1. Những vấn đề chung về đất đô thị thành phố trực thuộc trung ương

1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại đất đô thị

1.1.1. Khái niệm, đặc điểm đất đô thị

Đến nay, đã có nhiều quan niệm khác nhau về đất đô thị:

Theo Điều 55 Luật đất đai năm 1993 và Điều 1 Nghị định 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quản lý đất đô thị thì: đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, KCHT phục vụ công cộng, quốc phòng, an ninh và các mục đích khác. Đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng được quản lý như đất đô thị. Theo quy định đó, đất đô thị bao gồm đất nội thành, nội thị, đất ven đô đã được đô thị hóa, gắn với phần đất nội thành, nội thị một cách hữu cơ về chức năng hoạt động, KCHT và cơ cấu quy hoạch không gian đô thị, các vùng đất sẽ đô thị hóa nằm trong phạm vi, ranh giới quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Như vậy, về bản chất, đất đô thị khác với đất đai nông thôn, nơi mà nguyên tắc tự cung, tự cấp, tự sản, tự tiêu vẫn chiếm ưu thế. Theo các quan niệm trên, đất đô thị được hiểu theo hai nghĩa rộng và hẹp. Theo nghĩa hẹp, đất đô thị là đất nội thành, nội thị. Theo nghĩa rộng, đất đô thị còn bao gồm cả đất ngoại thành có quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Từ đặc điểm đất đô thị là không gian sống của con người, tác giả Lê Trọng Bình (2009) [7, tr.28] cho rằng: đất đô thị là không gian để tổ chức thực hiện mọi hoạt động của con người và cộng đồng gồm: ở, lao động sản xuất kinh doanh, đi lại, giao tiếp xã hội, nghỉ ngơi giải trí thể chất và tinh thần. Con người, cộng đồng xã hội đòi hỏi vị trí, qui mô đất thích hợp để thực hiện các hoạt động trên.

Theo Phạm Sĩ Liêm, đất đô thị bao gồm mặt đất, mặt nước và khoảng không gian nhất định bên trên và bên dưới nó trong phạm vi đô thị [34, tr.67]. Theo khái niệm này, đất đô thị không chỉ bao gồm bề mặt của đất đô thị mà còn bao gồm cả mặt nước, khoảng không gian bên trên bên dưới trong phạm vị đất đô thị. Do đó, ngày nay khai thác hiệu quả SDĐ đô thị các quốc gia không chỉ khai thác SDĐ trên bề mặt đất đô thị, mà còn tính cả hệ thống ngầm đô thị và khoảng không gian bên trên, dưới mặt nước đất đô thị.

Từ những phân tích trên, tác giả đưa ra khái niệm chung về đất đai đô thị như sau: đất đô thị bao gồm mặt đất, mặt nước và khoảng không gian nhất định bên trên và bên dưới nằm ở nội thành hoặc ngoại thành nhưng đã được quy hoạch thì sử dụng và quản lý như đất đô thị.

Đất đô thị, ngoài các đặc điểm chung của đất đai tự nhiên, còn có các đặc điểm riêng sau:

Một là, đất đô thị thường đi đôi với hệ thống KCHT nhất định mới có thể sử dụng được, ví dụ như đường giao thông, hệ thống cung cấp năng lượng, hệ thống chiếu sáng, hệ thống cấp, thoát nước... Hơn nữa, tại đô thị nhu cầu phát triển kinh tế rất lớn, tập trung các cơ quan quản lý đầu não, là trung tâm kinh tế, văn hóa của một vùng hoặc một quốc gia, đồng thời cũng là nơi tập trung dân cư đông cho nên việc xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ đời sống của dân cư và phát triển kinh tế phải đặt lên hàng đầu. KCHT đô thị là yếu tố phản ánh mức độ phát triển và tiện nghi sinh hoạt của người dân đô thị. KCHT gồm KCHT kỹ thuật như: giao thông, điện, nước, hệ thống cống rãnh, thoát nước, thông tin, vệ sinh môi trường... và KCHT xã hội như: nhà ở, công trình văn hóa xã hội, giáo dục - đào tạo, y tế, nghiên cứu khoa học, công viên, cây xanh. Đặc tính quan trọng này của đất có vị trí ảnh hưởng rất lớn đến vai trò QLNN về đất đai, đặc biệt vấn đề xác định giá đất.

Hai là, đất đô thị có tính khan hiếm hơn so với đất nông thôn, mặc dù đất đô thị có nguồn gốc từ đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Nhưng sự chuyển đổi này là có giới hạn, bởi quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động có tính cố định, khó mở rộng. Trong khi đó, các hoạt động KT-XH của đô thị có xu hướng sử dụng nhiều đất hơn, chính vì thế tính khan hiếm của đất đô thị càng rõ ràng hơn, giá đất đô thị ngày càng tăng và việc sử dụng tiết kiệm đất đô thị ngày càng trở nên cấp thiết.

Ba là, giá trị sử dụng và hiệu ích đầu tư của đất đô thị có tính lâu dài và tính tích lũy. Đất đô thị nếu được khai thác và bảo hộ hợp lý, có thể được nâng cao hiệu quả sử dụng nhiều lần. Đây là đặc trưng cơ bản và quan trọng đòi hỏi con người không ngừng tìm kiếm các phương cách tăng hiệu quả SDĐ đô thị như khai thác dưới lòng đất, mặt nước, trên không,... Đất đô thị còn có đặc trưng là tính tích lũy giá trị vào đất do những khoản đầu tư liên tục vào đất như đầu tư cho việc xây dựng KCHT đô thị, cho các công trình giải trí, các công trình công cộng phúc lợi xã hội và cả đầu tư cho việc quản lý điều hành các hoạt động của đô thị, đảm bảo cho các sinh hoạt đô thị được diễn ra ổn định.

Bốn là, đất đô thị là đối tượng giao dịch chủ yếu trong thị trường BĐS. Đất đô thị gắn với nhà ở và các công trình hạ tầng là một loại BĐS, có giá trị  lớn. Hơn nữa, do đất đô thị có tính đa dạng về mục đích sử dụng nên có thể chuyển đổi mục đích sử dụng dễ dàng hơn các loại đất khác. Mặt khác, do hệ thống kinh tế đô thị phức tạp và đa dạng, xã hội hóa cao độ, chuyên môn hóa triệt để, các ngành hoạt động được bố trí vào các khu vực có chức năng khác nhau có mối liên hệ chặt chẽ trong nội bộ của đô thị càng làm cho giá trị của đất cao hơn, dễ trở thành hình thái tích trữ giá trị của cải hơn các loại đất khác.

Năm là, trong thời đại ngày nay, đất đô thị có thể được sử dụng kinh doanh nông nghiệp theo hướng công nghệ cao, thích hợp với các loại nông sản có giá trị kinh tế lớn như cây cảnh, động vật cảnh,... Đô thị xanh cũng đòi hỏi phải có các diện tích cây xanh thích hợp. Chính vì thế, xen kẽ với các diện tích đất xây dựng nhà ở, khu vui chơi, đường giao thông, trong các đô thị còn có các vành đai rừng hoặc hồ sinh thái. Thực tế, khi phần lớn nông dân ở khu vực nông thôn chưa có điều kiện tiếp cận tiến bộ khoa học và công nghệ, thì nông nghiệp đô thị rất thuận lợi trong việc áp dụng các tiến bộ khoa học và công nghệ vào sản xuất. Nông nghiệp đô thị phát triển theo các mô hình chuyên biệt, để cung ứng nhiều dịch vụ cho đô thị, như: cung cấp cây xanh, hoa tươi, cây cảnh và thực phẩm, dịch vụ du lịch, an dưỡng... Việc sản xuất, bảo quản, chế biến, tiêu thụ sản phẩm nông nghiệp đô thị phù hợp với điều kiện đất đai đô thị, sẽ bảo đảm sự cân bằng sinh thái, tạo hiệu quả kinh tế, nâng cao chất lượng môi trường đô thị.

Sáu là, đất đô thị là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các BĐS liền kề và có tác động ảnh hưởng lớn đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Đất đô thị là một loại hàng hóa BĐS. Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời, phát triển của đất đô thị là điều kiện để ra đời, mất đi, tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS khác. Khi xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị sẽ làm tăng vẻ đẹp, tăng mức thuận lợi và tăng giá trị của các công trình xây dựng trong đô thị. Ví dụ, sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những  tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ…bám theo trục đường đó. Do vậy, khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến yếu tố ảnh hưởng tới các công trình khác; khi đánh giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng, khi có các công trình BĐS khác sẽ ra đời.

Khi quy hoạch, triển khai các dự án phát triển đô thị, các quan hệ giao dịch về BĐS thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn nội lực cho phát triển, nhà nước phải quan tâm đến BĐS, thị trường đất đô thị, phải ban hành các văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý đối với hoạt động của thị trường này. Do đất đô thị có công năng sử dụng nhiều hơn các loại đất khác và mật độ dân cư cũng như các hoạt động của con người diễn ra trên một đơn vị diện tích đất có tần suất lớn, nên Nhà nước phải quy hoạch các mục đích sử dụng từng khu vực một cách hợp lý sao cho tránh được hiện tượng chồng lấn, ùn tắc, nhất là về phân bố các khu chức năng và hệ thống đường giao thông nội bộ. Ở các đô thị, các diện tích gần kề nhau có những lợi ích chung cho các chủ sở hữu khác nhau. Chính vì thế, đất đô thị thường chịu sự chi phối của Nhà nước nhiều hơn các loại đất khác.

1.1.2. Phân loại đất đô thị

* Phân loại theo mục đích sử dụng đất đô thị.

Theo mục đích sử dụng, đất đô thị được phân thành các loại:

- Đất có mục đích sử dụng công cộng: là đất sử dụng vào mục đích xây dựng công trình, hệ thống hạ tầng phục vụ nhu cầu hoạt động chung của cộng đồng như: đất giao thông, đất thủy lợi, đất công trình năng lượng,…

- Đất quốc phòng - an ninh: là đất sử dụng làm nơi đóng quân của quân đội; đất sử dụng làm căn cứ quân sự; hoặc làm công trình phòng thủ quốc gia,…

- Đất ở: là đất được xác định chủ yếu để xây dựng nhà ở cho dân cư đô thị. Đất ở thường có một tỷ lệ cao trong thành phần các loại đất đô thị. Nó là một bộ phận không thể thiếu khi xây dựng đô thị.

- Đất chuyên dùng: bao gồm đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

- Đất nông nghiệp: là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng; bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác.

- Đất lâm nghiệp: là đất đang có rừng tự nhiên hoặc đang có rừng trồng đạt tiêu chuẩn rừng theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng, đất đang khoanh nuôi để phục hồi rừng (đất đã giao, cho thuê để khoanh nuôi, bảo vệ nhằm phục hồi rừng bằng hình thức tự nhiên là chính), đất để trồng rừng mới (đất đã giao, cho thuê để trồng rừng và đất có cây rừng mới trồng chưa đạt tiêu chuẩn rừng).

- Đất chưa sử dụng: là đất chưa có đủ điều kiện hoặc chưa được xác định để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, lâm nghiệp; chưa được xác định là đất của các khu chức năng đô thị và Nhà nước chưa giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nào sử dụng.

* Phân loại theo cơ cấu quy hoạch đô thị, đất đô thị.

Theo tiêu chí quy hoạch, đất đô thị được chia thành các loại:

- Đất dân dụng: đất ở, đất phục vụ công cộng, đất cây xanh, đất giao thông và đất các công trình hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện, cấp thoát nước, điện chiếu sáng, quản lý chất thải, vệ sinh môi trường,…). Trong mỗi khu vực, đất được chia thành các hạng: (i) Hạng đặc biệt: là đất thuộc các khu trung tâm của đô thị, có vị trí đặc biệt thuận lợi đối với hoạt động kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt, giao thông, điện nước...; (ii) Hạng cao: là đất có vị trí tốt, hấp dẫn đối với hoạt động kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt; (iii) Hạng trung bình: là đất ít thuận lợi đối với hoạt động kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt; (iv) Hạng thấp: là đất không thuận lợi đối với hoạt động kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt.

- Đất ngoài khu dân dụng: đất nông nghiệp, đất kho bãi, đất các trung tâm chuyên ngành, đất cơ quan ngoài đô thị, đất quốc phòng an ninh.

- Khu trung tâm thành phố, thị xã: là khu vực có mật độ xây dựng và mật độ dân cư cao nhất thành phố, thị xã, đồng thời thỏa mãn 2 trong 3 tiêu chuẩn trở lên về trung tâm: chính trị, giao lưu kinh tế, văn hóa - khoa học - thể thao - du lịch.

- Khu cận trung tâm: là khu sát trung tâm thành phố, thị xã, có các trung tâm phụ (khu vệ tinh, trung tâm quận, phường). Mật độ xây dựng, mật độ dân cư vừa phải, có hệ thống hạ tầng, và dịch vụ công cộng (giao thông, điện, nước...) tương đối đồng bộ.

- Khu ven đô: là các khu dân cư ngoài vùng cận trung tâm mà hệ thống hạ tầng chưa hoàn chỉnh, các đầu mối giao thông đang trong quá trình đô thị hóa.

* Phân loại căn cứ vào nghĩa vụ tài chính của người SDĐ.

- Đất Nhà nước giao: Nhà nước giao đất là trao quyền SDĐ bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu SDĐ. Việc giao đất được thực hiện theo 02 hình thức: Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ; Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ.

- Đất Nhà nước cho thuê: Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền SDĐ bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu SDĐ.

Việc xác định và phân loại đúng các loại đất đô thị có ý nghĩa rất quan trọng, vì yêu cầu về quản lý và sử dụng các loại đất đô thị có những quy định và đặc trưng hoàn toàn khác so với quản lý và SDĐ nông nghiệp và đất nông thôn.

1.2. Vai trò của đất đô thị

Một là, đất đô thị có giá trị cao là nguồn lực quan trọng, huy động nguồn vốn lớn tại chỗ phát triển kinh tế đô thị.

Đất đô thị luôn là một tài sản có giá trị và khả năng sinh lợi cao, có thể tạo vốn mới từ đất. Vì thế, đất đô thị không chỉ đơn thuần là tài nguyên, mà còn là nguồn huy động tài chính rất quan trọng. Việc xác định giá đất đô thị thường được thực hiện theo nhiều phương pháp, thích ứng với cơ chế thị trường. Người SDĐ có quyền thừa kế, thế chấp, chuyển nhượng... quyền sử dụng. Nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất, thu các loại thuế, các loại phí liên quan đến đất đai đã cho phép tạo lập nguồn tài chính từ đất của chính quyền đô thị Việt Nam. Một trong những nguồn thu của chính quyền đô thị là việc khai thác hiệu quả nguồn lực tài chính từ đất đai đô thị. Hình thức thực hiện rất đa dạng, huy động nguồn vốn lớn từ nhà đầu tư để thực hiện các dự án đầu tư theo quy hoạch của địa phương như đầu tư KCHT, chung cư, nhà ở, văn phòng cho thuê, khách sạn, đường, cầu cống, thương mại và dịch vụ... góp phần chỉnh trang đô thị, phát triển kinh tế đô thị, nâng cao chất lượng dịch vụ cung cấp cho xã hội.

Hai là, đất đô thị là nền tảng phát triển đô thị.

Đặc trưng của đô thị là các hoạt động sản xuất kinh doanh và sinh hoạt của con người được tích hợp lại, nén lại trên một diện tích đất chật hẹp. Đô thị bao gồm trong nó nhiều loại hoạt động phong phú, mỗi hoạt động đều đòi hỏi một không gian đủ rộng. Trong khi đó diện tích đất đô thị lại hẹp. Vì thế mỗi diện tích đất đô thị phải gánh trên nó nhiều chức năng phục vụ cho phát triển, như: chức năng phục vụ nhu cầu về ăn, ở, mặc, học hành, việc làm, đi lại của dân cư đô thị. Nếu đất đô thị đủ rộng thì việc bố trí các khu chức năng dễ dàng hơn. Nếu đất đô thị quá hẹp, người ta phải tìm cách nâng cao hiệu quả sử dụng mỗi diện tích đất như làm nhà cao tầng, làm công trình trên không, dưới lòng đất. Nói cách khác, mọi hoạt động sản xuất, sinh hoạt của dân cư trên địa bàn đô thị đều phụ thuộc vào nền tảng của nó, tức diện tích đất đô thị.

Ba là, đất đô thị là bộ phận cấu trúc trong kết cấu hạ tầng.

Bất cứ KCHT nào cũng được xây dựng trên đất, không có đất thì cũng không có KCHT, vì vậy đất đô thị là một bộ phận cấu thành KCHT. Kết cấu hạ tầng là một trong năm trụ cột đảm bảo cho sự phát triển của đất nước nói chung cũng như cho sự phát triển của các ngành kinh tế nói riêng, bởi vì tất cả các ngành sản xuất, các hệ thống cung cấp dịch vụ đều dựa trên hệ thống KCHT để tiến hành các hoạt động của mình. Sẽ không thể có vận tải và du lịch nếu thiếu các tuyến giao thông, cũng như sẽ không thể cán kéo thép nếu không có điện và nước... Chỉ cần thiếu một trong những yếu tố nào đó của hệ thống KCHT là quá trình sản xuất, quá trình cung cấp dịch vụ sẽ đình trệ hoặc kém hiệu quả.

Ngược lại, khi hệ thống KCHT được xây dựng phù hợp làm cho không gian vùng đất đô thị mà KCHT đặt trên đó phát triển, từ cằn cỗi thành phì nhiêu, từ năng suất thấp thành năng suất cao, từ giá trị sử dụng thấp thành giá trị sử dụng cao. Nói một cách tổng quát là đất đô thị sẽ tạo ra địa tô chênh lệch khi có các KCHT xây dựng trên nó.

Bốn là, đất đô thị - một đầu vào đắt giá của sản xuất và nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Người sản xuất, kinh doanh cần có mặt bằng, do đó chi phí về mặt bằng dựa trên đất đô thị trở thành yếu tố đầu vào của sản xuất. Đất đô thị khan hiếm, giá cả thuê đất cao sẽ làm tăng chi phí đầu tư, chi phí sản xuất. Khai thác quỹ  đất đô thị hiệu quả sẽ giảm chi phí về đất. Đất đô thị còn có quan hệ trực tiếp và gián tiếp với các thị trường: tài chính, xây dựng, vật liệu xây dựng, lao động,... Khai thác hiệu quả đất đô thị sẽ tăng nguồn thu cho ngân sách của đất nước nói chung và thành phố nói riêng thông qua các loại thuế và phí từ đất. Thường đất đô thị chịu thuế suất cao hơn đất nông thôn. Nếu một phần đất đô  thị thuộc sở hữu công thì nhà nước có thu nhập lớn khi bán đất, vì đất đô thị có giá cao hơn đất nông thôn...

Nếu bạn đang gặp khó khăn hay vướng mắc về viết luận văn, khóa luận hay bạn không có thời gian để làm luận văn vì phải vừa học vừa làm? Kỹ năng viết cũng như trình bày quá lủng củng?... Vì vậy bạn rất cần sự trợ giúp của dịch vụ viết luận văn thuê.

Hãy gọi ngay tới tổng đài tư vấn luận văn 1080 – 096.999.1080 nhận viết luận văn theo yêu cầu, đảm bảo chuẩn giá, chuẩn thời gian và chuẩn chất lượng, giúp bạn đạt được điểm cao với thời gian tối ưu nhất mà vẫn làm được những việc quan trọng của bạn.

2. Khái niệm, đặc điểm, nội dung và các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước đối với đất đô thị thành phố trực thuộc trung ương

2.1. Khái niệm, đặc điểm, vai trò quản lý nhà nước đối với đất đô thị cấp thành phố trực thuộc Trung ương

2.1.1. Khái niệm, vai trò quản lý nhà nước đối với đất đô thị cấp thành phố trực thuộc Trung ương

Quản lý là chức năng và hoạt động của hệ thống tổ chức, quản lý tồn tại trong mọi xã hội để duy trì tổ chức và phân công lao động xã hội, điều hòa các mối quan hệ xã hội giữa những người trong một tổ chức và giữa các tổ chức xã hội trong quá trình sản xuất vật chất, trong các hoạt động xã hội nhằm đạt được mục tiêu nhất định. Như vậy, QLNN là tác động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đến đối tượng chịu sự quản lý, nhằm hướng hành vi của họ đến các mục tiêu nhà nước mong muốn.

QLNN đối với đất đai là hoạt động thực thi quyền lực nhà nước vừa với chức năng đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, vừa với chức năng QLNN, đó là hoạt động có tổ chức và được điều chỉnh bằng hệ thống các công cụ quản lý vào quan hệ đất đai trong xã hội, để đạt được mục tiêu nắm và phân bổ hợp lý, sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai; bảo vệ môi trường sống và bảo vệ đất đai [17, tr.47].

Từ những quan niệm trên tác giả đưa ra khái niệm QLNN đối với đất đô thị thành phố TTTW như sau:

QLNN đối với đất đô thị thành phố TTTW là sự tác động liên tục, có định hướng của các cơ quan cấp thành phố TTTW lên đối tượng SDĐ nhằm phân bổ tài nguyên đất đô thị theo đúng quy hoạch, kế hoạch và đạt hiệu quả kinh tế cao, xây dựng phát triển đô thị theo hướng toàn diện, hiện đại, văn minh, tăng cường sức cạnh tranh của đô thị trong hội nhập kinh tế quốc tế.

Về chủ thể quản lý đất đô thị thành phố TTTW thực hiện quản lý theo phân cấp của pháp luật, dưới sự chỉ đạo của các cơ quan quản lý cấp trung ương; chịu sự giám sát của nhân dân và khảo nghiệm của thị trường.

Về phương thức quản lý đất đô thị thành phố TTTW thống nhất phương thức quản lý theo hợp đồng trong việc Nhà nước cung cấp đất đai (giao đất và cho thuê đất). Chuyển hình thức phê duyệt quy mô SDĐ theo dự án sang hình thức cung cấp đất đai thông qua hợp đồng cung cấp đất đai (giao đất và cho thuê đất).

Về cơ chế quản lý đất đô thị, lấy hợp đồng giao đất và cho thuê đất làm cơ sở cho việc xây dựng và hoàn thiện thị trường đất đai (hoạt động các trung tâm giao dịch đất đai), cùng với việc hoàn thiện hệ thống vận hành quản lý đất đai có sự hợp tác chặt chẽ của các ngành có liên quan trên địa bàn thành phố, đảm bảo sự minh bạch, công bằng đúng với quy phạm pháp luật.

Về đối tượng SDĐ đô thị, là các cơ quan, tổ chức nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân... trên địa bàn thành phố TTTW.

Về mục tiêu quản lý đất đô thị thành phố TTTW: nhằm thỏa mãn hài hòa những nhu cầu của con người về lao động, việc làm, nhà ở, cung cấp dịch vụ, nghỉ ngơi giải trí trên địa bàn thành phố và giao tiếp trên cơ sở hài hòa, cân đối, thống nhất và bền vững giữa các yêu cầu đòi hỏi của xã hội với các nhu cầu nguyện vọng, sở thích của cá nhân, tập thể. Đó là động lực chính để thúc đẩy sự phát triển đô thị và tiến bộ xã hội.

2.1.2. Đặc điểm quản lý nhà nước đối với đất đô thị cấp thành phố trực thuộc Trung ương

Một là, QLNN đất đô thị thành phố trực thuộc Trung ương có nội dung quản lý rộng lớn, phức tạp.

Xét về diện tích thì thành phố TTTW nằm trong địa giới hành chính của một quốc gia, vì thế so sánh với QLNN về đất đai trên phạm vi cả nước có thể thấy, phạm vi quản lý nhà nước đất đô thị khá hẹp cả về quy mô, không gian và diện tích. Tuy vậy, mặc dù diện tích nhỏ nhưng ở thành phố TTTW mật độ xây dựng, mức độ chuyển đổi mục đích SDĐ, chuyển nhượng quyền SDĐ, số lượng các thửa đất... cũng như hệ số khai thác, SDĐ ở thành phố TTTW lớn, số lượng và mức độ phức tạp của các vụ tranh chấp, vi phạm pháp luật về đất đai, thu hồi đất, khiếu nại, tố cáo về đất đai nhiều đòi hỏi phải có công cụ và biện pháp QLNN phù hợp. Hơn nữa, địa phương là đơn vị chính trong quản lý đất đô thị, nơi thực thi trực tiếp hoạt động quản lý, nhất là giải quyết tranh chấp đất đai, trung ương là cấp ban hành chính sách và chỉ đạo thực hiện, không thực thi quản lý cụ thể.

Quản lý nhà nước đối với đất đai đô thị phức tạp, khó khăn hơn rất nhiều so với QLNN về đất đai nói chung, cụ thể:

- Công tác điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa giới hành chính, bản đồ địa chính phức tạp hơn, yêu cầu đầu tư cao hơn. Do đặc điểm của đô thị mật độ xây dựng cao, hệ số SDĐ lớn, vì thế đòi hỏi công tác khảo sát, điều tra, đo đạc lập bản đồ địa chính phải sử dụng những công nghệ tiên tiến và bản đồ địa chính phải được lập ở tỉ lệ lớn (1/200 hoặc 1/500).

- Công tác lập quy hoạch kiến trúc đô thị, quy hoạch SDĐ đô thị và lập kế hoạch SDĐ đòi hỏi phải có tính khoa học, tính khả thi cao. Đối tượng SDĐ đô thị rất đa dạng, đòi hỏi công tác lập quy hoạch (về quy hoạch kiến trúc và quy hoạch SDĐ) có tính khái quát cao; chi tiết, tỉ mỉ và đảm bảo tính hệ thống. Quy hoạch SDĐ được thực hiện đồng bộ cùng nhiều loại quy hoạch như: quy hoạch tổng thể phát triển KTXH; quy hoạch không gian và quy hoạch KCHT đô thị, đảm bảo kết nối giữa các khu đô thị đã có và các khu đô thị mới phát triển.

- Công tác đăng ký quyền SDĐ, lập hồ sơ địa chính và cấp GCN QSDĐ đô thị được tiến hành thường xuyên liên tục, do tính chất tập trung mật độ sử dụng cao, tính biến động phức tạp cả về diện tích, loại đất và chủ SDĐ. Công tác đăng ký quyền SDĐ đô thị đòi hỏi thời gian, lực lượng và chuyên môn cao; hồ sơ địa chính đất đô thị phải được cập nhật đầy đủ, thường xuyên. Nếu chưa cấp được giấy chứng nhận quyền SDĐ đô thị cho mọi đối tượng SDĐ, mục tiêu quản lý các biến động về diện tích, loại đất và tài chính về đất sẽ không thể thực hiện. Mặt khác, do mật độ xây dựng cao, các công trình xây dựng đa dạng, đan xen, vì thế lập hồ sơ địa chính phải gắn công trình xây dựng trên đất với diện tích thửa, đất, vị trí thửa đất và loại hình sử dụng, chủ sử dụng đất tạo thành một loại hồ sơ pháp lý. Đây là tính đặc thù rất phức tạp của công tác cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ và công trình trên đất ở đô thị.

Quá trình đô thị hóa là tất yếu khách quan, việc mở rộng quy mô đô thị về chiều sâu (KCHT kỹ thuật đô thị, các công trình xây dựng phục vụ các nhu cầu phát triển của đô thị...) và chiều rộng (diện tích chiếm đất của đô thị) là cần thiết. Đất đai có đặc điểm giới hạn về diện tích, không di chuyển được; SDĐ đô thị phải tuân theo những quy định chặt chẽ để đáp ứng nhu cầu đất đô thị ngày càng tăng, tất yếu đòi hỏi tăng cường hoạt động QLNN về đất đai trong quá trình đô thị hóa. Do đất đai khi đã được chuyển từ đất nông nghiệp thành đất đô thị,  muốn thay đổi công năng sử dụng (từ đất đã xây dựng các công trình đô thị sang đất nông nghiệp...) là rất khó khăn, SDĐ đô thị phải trên cơ sở đã có định hướng chiến lược phát triển đô thị đúng đắn, có quy hoạch SDĐ đô thị ổn định, có kế hoạch SDĐ đô thị cụ thể.

Do đặc thù của đô thị, đặc điểm QLNN đối với đô thị thành phố TTTW còn được thể hiện trên các lĩnh vực QLNN về hạ tầng kỹ thuật đô thị; giao thông vận tải; cung cấp nước sạch và thoát nước đô thị; điện chiếu sáng và thông tin liên lạc; cảnh quan kiến trúc đô thị và môi trường đô thị.

Hai là, QLNN về đất đô thị cấp thành phố TTTW là quản lý của cấp trung gian.

Những nội dung QLNN về đất đai cấp thành phố từ việc lập bản đồ hành chính, bản đồ địa chính, đến các hoạt động điều tra khảo sát, đo đạc, đánh giá đất, phân hạng đất, định giá đất đều do cấp trên (chính phủ và cấp tỉnh, thành phố TTTW) quyết định hoặc chỉ đạo tổ chức thực hiện. Đặc biệt, việc lập QHKH SDĐ của thành phố trực thuộc trung ương phải do cấp quốc gia chỉ đạo thực hiện và phải trên cơ sở QHKH SDĐ của quốc gia,... Mệnh lệnh hành chính và tính tuân thủ quy định pháp lý trong QLNN đối với đất đai cấp thành phố TTTW còn biểu hiện qua mối quan hệ giữa thành phố với các vùng trong khu vực trong việc ban hành các chủ trương, kế hoạch, chỉ thị lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, cho thuê đất, thanh tra, kiểm tra đất đai... làm cơ sở để các địa phương triển khai thực hiện. Nói cách khác, vai trò cấp trung gian của thành phố vừa phải tạo không gian chủ động lớn, vừa phải điều hành nhiều đầu mối cơ sở phức tạp.

Ba là, QLNN về đất đô thị cấp thành phố TTTW thể hiện mối quan hệ trực tiếp, gắn bó giữa các cấp chính quyền với các chủ thể SDĐ.

Trong hoạt động QLNN đối với đất đai cấp thành phố TTTW, có rất nhiều nội dung liên quan trực tiếp đến giải quyết các vấn đề về quyền, lợi ích của chủ thể SDĐ như cấp GCN QSDĐ, giao đất, cho thuê đất... hoặc xử phạt các hành vi vi phạm của chủ thể SDĐ do chính quyền cấp thành phố thực hiện. Đây là đặc điểm riêng của QLNN đối với đất đai cấp thành phố TTTW, khác so với QLNN đối với đất đai đô thị của Chính phủ và Bộ TNMT. Việc QLNN đối với đất đai cấp thành phố TTTW đòi hỏi chính quyền thành phố phải gắn bó trực tiếp, chặt chẽ với các đối tượng SDĐ, trong khi QLNN của Chính phủ và Bộ TNMT chỉ tập trung quản lý các vấn đề chung theo luật định trên phạm vi cả nước.

Bốn là, QLNN về đất đô thị cấp thành phố TTTW được thực hiện bởi bộ máy có phân cấp giữa trung ương, địa phương, giữa cấp thành phố, quận, huyện và phường, xã.

Có thể nói, bộ máy QLNN về đất đai khá phức tạp, cùng một mảnh đất tại một vị trí cụ thể, nhưng được quản lý trực tiếp và gián tiếp bởi nhiều cơ quan và cấp độ khác nhau (theo ngành và lãnh thổ). Nếu xem xét trên địa bàn hành chính cấp phường thì trước hết nó chịu sự quản lý của chính quyền phường, cấp quận và tỉnh, thành phố TTTW. Nếu xem xét trên địa bàn cấp quận thì nó vừa phải chịu sự quản lý của chính quyền quận và lại phải chịu sự quản lý của chính quyền tỉnh, thành phố TTTW. Tiếp tục như vậy, nếu ta đặt nó trong phạm vi tỉnh, thành phố TTTW thì mảnh đất cụ thể này sẽ tiếp tục chịu sự quản lý của cấp quốc gia.

2.1.3. Vai trò của quản lý nhà nước đối với đất đô thị cấp thành phố trực thuộc Trung ương

Thứ nhất, góp phần triển khai chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về đất đai.

Đất đai và quản lý đất đai luôn được Đảng và Nhà nước ta đặc biệt quan tâm, thể hiện bằng nhiều chủ trương, chính sách liên tục được sửa đổi, ban hành mới nhằm đáp ứng yêu cầu phát sinh từ thực tiễn. Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X nhấn mạnh các biện pháp cụ thể của QLNN đối với đất đai như "hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai và cấp GCN QSDĐ; làm cho quyền SDĐ chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển" [46]. Với các chủ trương nêu trên, Chính phủ đã thể chế hóa thành các văn bản quy phạm pháp luật như: các nghị định của Chính phủ, quyết định, chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ, thông tư của các bộ..., góp phần quan trọng để Nhà nước các cấp thực hiện QLNN đối với đất đai. Trên cơ sở các văn bản quy phạm pháp luật chung, các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, trong phạm vi và thẩm quyền của mình, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật nhằm chi tiết hóa, cụ thể hóa các quy định chung để phù hợp với điều kiện đặc thù của mỗi địa phương hoặc các chỉ thị, kế hoạch triển khai thực hiện chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước trong đời sống KT-XH. Cũng thông qua việc tổng kết thực hiện QLNN đối với đất đô thị ở cấp chính quyền tỉnh, thành phố TTTW mà pháp luật và chính sách về đất đai của nước ta ngày càng được hoàn thiện hơn, phù hợp với thực tiễn, loại bỏ những điểm không phù hợp.

Thứ hai, QLNN về đất đô thị thành phố TTTW góp phần bảo vệ quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ, phân phối và phân phối lại đất đai cho phù hợp với tình hình phát triển KT-XH từng thời kỳ, đồng thời góp phần điều tiết các nguồn lợi từ đất đai.

Với vai trò là cơ quan trực tiếp quản lý đất đai trong phạm vi được phân cấp, chính quyền thành phố nắm trong tay những công cụ có thể điều chỉnh các quan hệ đất đai, đảm bảo cho các quan hệ này vận động phù hợp với quy luật, với điều kiện KT-XH của địa phương, đáp ứng yêu cầu phát triển của thành phố trong từng thời kỳ. Với quyền hạn được giao, chính quyền thành phố tiến hành giao đất, cho thuê đất, cấp GCN QSDĐ. Đồng thời, chính quyền không chỉ xác lập quyền sử dụng cho các chủ thể, mà còn đảm bảo cho họ quyền đó một cách ổn định, lâu dài, đảm bảo quyền tự chủ sản xuất kinh doanh, đầu tư của các chủ thể SDĐ. Trên cơ sở lập, tổ chức thực hiện QHKH SDĐ, chính quyền thành phố

đã thực hiện phân phối, phân phối lại quỹ đất góp phần quan trọng thúc đẩy KT- XH hội địa phương phát triển thông qua việc bố trí sử dụng hợp lý từng mảnh đất, từng diện tích đất, phát huy cao nhất giá trị kinh tế từng thửa đất. Chính quyền thành phố cũng tổ chức thực hiện thu các khoản tiền từ đất, tiến hành đấu giá quyền SDĐ,... đem lại nguồn tài chính rất lớn, phục vụ đầu tư phát triển các lĩnh vực KT-XH khác và thực hiện điều tiết các nguồn lợi từ đất đai.

Thứ ba, QLNN đối với đất đô thị cấp thành phố góp phần ổn định và công bằng trong việc sử dụng đất đô thị.

Thông qua việc thực hiện lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng SDĐ, lập sổ địa chính và cấp GCN QSDĐ, QLNN về đất đai cấp thành phố TTTW đã thiết lập căn cứ pháp lý cho các chủ thể SDĐ, hạn chế tối đa các tranh chấp, góp phần đảm bảo trật tự, an toàn xã hội. Hơn nữa, nhu cầu về đất và giá đất tại các đô thị ngày càng tăng lên trong khi diện tích lại có giới hạn nên tranh chấp, khiếu kiện về đất đai cũng ngày càng nhiều. Chính quyền thành phố với chức năng, quyền hạn được giao, đã cung cấp các tài liệu, hồ sơ về đất và giải quyết các tranh chấp, giảm bớt những xung đột xã hội có thể xảy ra tại địa phương.

Thứ tư, quản lý nhà nước đối với đất đô thị cấp thành phố góp phần tăng cường hiệu quả và tính bền vững của việc sử dụng và khai thác đất đai.

Với tư cách là cấp chính quyền liên quan trực tiếp đến đối tượng SDĐ, chính quyền cấp thành phố thực hiện điều chỉnh hành vi của các chủ thể SDĐ, buộc họ phải SDĐ đúng mục đích, đúng quy hoạch được duyệt, đúng ranh giới được giao, thực hiện thu tiền SDĐ, tiền thuê đất... buộc người sử dụng phải nâng cao ý thức cũng như trách nhiệm trong việc sử dụng và khai thác đất đai, đồng thời điều chỉnh mục đích SDĐ nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển đô thị, xây dựng KCHT đô thị. Sự điều chỉnh mục đích SDĐ, nếu có tầm nhìn dài hạn, tổng thể, sẽ đảm bảo quỹ đất được khai thác và sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả.

Bên cạnh đó, trong quá trình thực hiện chức năng QLNN về đất đai, chính quyền thành phố cũng tiến hành xử lý các hành vi lấn chiếm đất đai, hủy hoại đất, sử dụng sai mục đích,... nhằm đảm bảo trật tự, kỷ cương trong SDĐ, bảo vệ nguồn lực đất đai. Hoạt động này có tác dụng răn đe, ngăn chặn các hành vi gây thiệt hại cho đất, đảm bảo SDĐ bền vững.

Thứ năm, đảm bảo nguồn thu tài chính cho ngân sách nhà nước

Tài chính đất đô thị là một trong những nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước đối với đất đô thị. Tài chính đất đô thị có mối quan hệ mật thiết với tài chính đô thị, là nguồn thu quan trọng cho ngân sách đô thị và là công cụ có hiệu quả cho chính quyền điều tiết thị trường bất động sản. Thông qua QLNN đối với đất đô thị, chính quyền thành phố TTTW có thể huy động tài chính cho đầu tư cơ sở hạ tầng đô thị, các nguồn vốn từ đất đô thị như: đầu tư hạ tầng nhằm tăng giá trị đối với quỹ đất đang quản lý và thực hiện đấu thầu cho các tổ chức, tư nhân thuê đất đai. Thông qua việc đầu tư, cho thuê đất sẽ tạo ra hiệu ứng tăng các khoản thu từ đất, cũng như từ thuế của các hoạt động kinh doanh, tạo nguồn vốn đầu tư cho phát triển KT- XH, giải quyết công ăn việc làm cũng như các vấn đề xã hội khác của chính quyền thành phố TTTW.

2.1.4. Nguyên tắc quản lý đối với đất đô thị

Một là, đảm bảo tập trung thống nhất của Nhà nước.

Đất đô thị có vai trò lớn đối với sự phát triển KTXH của đất nước, là tài sản của quốc gia nên không thể có bất kỳ một cá nhân nào, hay một nhóm người nào có thể chiếm hữu tài sản chung thành của riêng và tuỳ ý áp dụng quyền định đoạt cá nhân đối với tài sản chung đó. Chỉ có nhà nước - người đại diện hợp pháp duy nhất của mọi tầng lớp nhân dân mới được giao quyền quản lý tối cao về đất đai. Trên phương diện này chúng ta có thể thấy tất cả các quốc gia trên thế giới từ xưa tới nay, nhà nước đều thực hiện quản lý tập trung thống nhất về đất đai. Đối với nước ta đất đai do Nhà nước thống nhất quản lý. Điều này đã được ghi nhận trong Điều 4 Luật đất đai năm 2013: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý". Để đảm bảo sử dụng hiệu quả thì nhà nước cần tập trung thống nhất quản lý toàn bộ đất đô thị cũng như các loại đất khác. Để nguyên tắc này được đảm bảo thì Nhà nước cần thực hiện các công cụ quản lý đất đai như công tác quy hoạch, kế hoạch, công cụ tài chính, công cụ luật pháp… Các công cụ này được thực hiện đồng bộ và vận dụng sao cho thích hợp với từng thời kỳ, từng đô thị. Thực tế cho thấy, nếu các công cụ quản lý được sử dụng hợp lý thì quyền quản lý tập trung của nhà nước được thực hiện ở mức độ cao và ngược lại các công cụ quản lý thực hiện không tốt, không mềm dẻo thì quyền quản lý tập trung thống nhất của nhà nước sẽ giảm.

Hai là, thực hiện đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

Trên cơ sở quy hoạch và kế hoạch được Chính phủ phê duyệt, UBND thành phố có trách nhiệm thực hiện quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất theo đúng quy định của luật đất đai. Thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được duyệt; phát hiện và xử lý kịp thời các trường hợp vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất… UBND thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo trực tiếp UBND cấp quận, huyện, thị xã và các ban ngành tại địa phương quản lý chặt chẽ, không cho phép chuyển nhượng đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất, đặc biệt là đất chuyên trồng lúa nước; không được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng  đất đối với các khu vực đất nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt mà đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đồng thời, chỉ đạo các cấp chính quyền, ban, ngành trên địa bàn thành phố tổ chức tuyên truyền, phổ biến, công khai những nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thành phố và của địa phương mình để các tầng lớp nhân dân hiểu rõ và thực hiện tốt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thành phố.

Ba là, kết hợp hài hòa các lợi ích.

Đất đai phản ánh mối quan hệ về lợi ích của cá nhân, tập thể và lợi ích của cộng đồng xã hội. Đối với các tổ chức kinh tế, đất đai là yếu tố sản xuất còn đối với các tổ chức chính trị xã hội, đất đai là cơ sở, là nền móng để tồn tại và phát triển. Do vậy, tổ chức nào cũng phải cần có đất cho tổ chức của mình, cũng như cho các thành viên của mình. Mặt khác, đất đai là tài sản quốc gia, vì vậy nó

phản ánh lợi ích chung của xã hội. Nói đến lợi ích trước hết phải nói đến lợi ích của con người, vì hoạt đông của con người là hoạt động vì lợi ích. Do vậy, chú ý đến lợi ích của con người là nhằm phát huy đầy đủ tính tích cực, chủ động, sáng tạo của con người. Lợi ích không chỉ là động lực, mà quan trọng hơn nó là phương tiện của quản lý dùng để động viên con người.

Tuy nhiên, lợi ích về đất đai không chỉ liên quan đến lợi ích cá nhân mà nó còn quan hệ với lợi ích tập thể, lợi ích của toàn xã hội. Vì vậy, cần phải kết hợp hài hoà ba lợi ích trên. Kết hợp hài hoà ba lợi ích tức là chúng ta phải chú ý đồng thời cả ba lợi ích đó, không để lợi ích này lấn át hoặc triệt tiêu lợi ích khác. Quyền sở hữu và quyền sử dụng khi phân tích sẽ có sự phân định lợi ích giữa người sở hữu và người sử dụng đất. Đất đô thị có giá trị kinh tế cao, do đó lợi ích luôn đặt lên hàng đầu, nhất là trong nền kinh tế thị trường. Điều này đòi hỏi Nhà nước quản lý đất phải dựa trên nguyên tắc lợi ích kinh tế giữa một bên là Nhà nước và một bên là chủ sử dụng đất phải được phân bố hài hoà lợi ích do đất mang lại.

Bốn là, tiết kiệm và hiệu quả.

Đây là nguyên tắc cơ bản trong quản lý đất đai nói chung và quản lý đất đô thị nói riêng, vì bất cứ hoạt động nào dù là kinh tế hay chính trị đều hoạt động theo nguyên tắc này. Đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng là có hạn trong khi dân số ngày một tăng nhanh, nếu ta sử dụng lãng phí thì sẽ không thể đảm bảo cho cuộc sống trong tương lai. Đô thị Việt Nam cũng đã và đang trong xu thế phát triển rất nhanh về số lượng, quy mô đất đai và dân số. Trong các yếu tố hình thành và phát triển đô thị, thì yếu tố mở rộng đất đô thị có vai trò đặc biệt quan trọng. Mọi hoạt động kinh tế - xã hội của đô thị trong xu thế phát triển, yêu cầu sử dụng nhiều đất, nhưng chỉ diễn ra trong phạm vi giới hạn của đô thị, làm cho tính khan hiếm của đất đô thị rõ ràng hơn, vai trò của đất đô thị càng trở nên quan trọng trong đời sống đô thị và việc sử dụng tiết kiệm đất đô thị càng trở nên cấp bách. Do đó, việc sử dụng hiệu quả đất đô thị trở thành mục tiêu của quản lý và sử dụng nhằm mang lại lợi ích cho người dân, ngăn chặn được thất thoát lãng phí trong quản lý đất đai, cũng như đất đô thị để tiết kiệm ngân sách cho đất nước.

Năm là, kết hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đô thị.

Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai đã được ghi rõ trong Luật đất đai năm 2013 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Điều 4 quy định sở hữu đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Điều 5 quy định người sử dụng đất: Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, bao gồm: Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, các tổ chức (chính trị, chính trị

- Xã hội, chính trị xã hội - nghề nghiệp,…) hộ gia đình, cá nhân trong nước; cộng đồng dân cư; cơ sở tôn giáo; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài…

Sở hữu và sử dụng là hai vấn đề hết sức phức tạp, nó có thể tập trung hoặc tách riêng. Để tập trung lại thì vấn đề này thuộc về người sử dụng đất đô thị. Họ có toàn quyền về khu đất đó cả về kinh tế và pháp lý. Nhưng khi hai vấn đề này được phân tách tức là đã có sự phân chia giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng thì ta phải kết hợp hai quyền này sao cho thống nhất, hợp lý để đảm bảo sử dụng đất đạt hiêụ quả kinh tế cao nhất cho cả người sử dụng đất và người sở hữu đất. Ở nước ta Đảng và Nhà nước đã rất thành công trong công tác này. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai không thay đổi còn quyền sử dụng thì thay đổi từ sử dụng tập thể sang sử dụng cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị - xã hội.

2.2 Nội dung quản lý nhà nước đối với đất đô thị của chính quyền thành phố trực thuộc Trung ương

QLNN đối với đất đô thị của chính quyền thành phố TTTW bao gồm các nội dung chính sau: (i) triển khai thực hiện pháp luật, chính sách đất đai; (ii) xây dựng và thực thi quy hoạch, kế hoạch; (iii) Xây dựng và thực thi cơ chế, chính sách quản lý đất đô thị ở địa phương; (iv) Tổ chức bộ máy quản lý đất đai; (v) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật về đất đai (Hình 2.1).

Nguồn: Tác giả nghiên cứu và xây dựng.

Hình  2.1: Nội dung  quản lý nhà nước đối với đất đô thị trực thuộc trung ương

2.2.1. Triển khai thực hiện pháp luật và chính sách đất đai

Triển khai thực hiện pháp luật của Trung ương trong tuyên truyền, phổ biến, hướng dẫn, nghiên cứu học tập và triển khai thực thi.

Việc tuyên truyền phố, biến kịp thời và đầy đủ các nội dung của pháp luật đất đai liên quan đến đời sống của các tầng lớp nhân dân sẽ giúp cho cán bộ, công chức và nhân dân nâng cao ý thức pháp luật, hiểu biết và sử dụng làm phương tiện, công cụ bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình; góp phần ngăn chặn các hành vi vi phạm pháp luật. Công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai phải được tổ chức thường xuyên, liên tục với nội dung thiết thực, hình thức phù hợp với từng đối tượng. UBND thành phố xây dựng kế hoạch cụ thể cho việc tuyên truyền, phổ biến; giao cho Sở Tư pháp chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan chỉ đạo xuất bản và phát hành các ấn phẩm tuyên truyền, phổ biến; Sở Thông tin và Truyền thông, đăng các văn pháp luật đất đai trên Cổng thông tin điện tử thành phố đảm bảo cho việc tra cứu, tìm hiểu; Đài phát thanh và Truyền hình, Báo thành phố xây dựng riêng một chuyên mục để giới thiệu pháp luật về đất đai.

Tổ chức nghiên cứu, hướng dẫn, tập huấn nghiệp vụ sâu rộng về đất đai nói chung, đất đô thị nói riêng cho đội ngũ cán bộ, công chức làm công tác quản lý đất đai về cấp GCN QSDĐ, điều chỉnh QHKH SDĐ, công tác kiểm tra về quản lý SDĐ của các tổ chức và cá nhân, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải quyết khiếu nại, tố cáo có liên quan đến việc quản lý, SDĐ... xem đây là một trong những nhiệm vụ trọng tâm nhằm nâng cao nhận thức, kiến thức cho các cán bộ, công chức làm công tác QLNN về đất đai, tạo chuyển biến rõ rệt trong quản lý và SDĐ.

Ban hành và thực thi pháp luật. Căn cứ Luật Đất đai và các Nghị định của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật, thành phố TTTW xây dựng và ban hành các loại văn bản pháp quy, cụ thể hóa các chính sách, pháp luật, để triển khai thực hiện trên địa bàn thành phố như:

- Triển khai việc lập bản đồ hành chính, bản đồ địa chính huyện, quận,.. UBND thành phố ban hành các quy định về hoạt động đo đạc bản đồ; quy định về sử dụng hệ quy chiếu và hệ tọa độ quốc gia Việt Nam. Tổ chức thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng SDĐ của địa phương; công bố kết quả điều tra, đánh giá đất đai của địa phương và gửi kết quả về Bộ TNMT để tổng hợp.

- Trên cơ sở Quy hoạch SDĐ cấp quốc gia, Quy hoạch tổng thể phát triển KT-XH của thành phố TTTW, UBND thành phố ban hành các quyết định phê duyệt QHKH SDĐ của các quận, huyện trên địa bàn thành phố; đồng thời, công bố công khai QHKH SDĐ của thành phố tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của UBND thành phố.

- Triển khai kế hoạch giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ, thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, tái định cư, cấp GCN quyền SDĐ... UBND thành phố, UBND quận, huyện ban hành quyết định phê duyệt các lĩnh vực này. Để thực hiện đúng quy định pháp luật, đảm bảo minh bạch, công khai, UBND thành phố ban hành các quy định về bồi thường, hỗ trợ và quy định giá các loại đất; quy định về trình tự, trách nhiệm giải quyết công tác bồi thường thiệt hại cho các tổ chức, công dân bố trí tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất ở có vườn, ao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; quy định về việc cấp GCN quyền SDĐ.

Đồng thời, thường xuyên kiểm tra, rà soát các văn bản quy phạm pháp luật của thành phố đã ban hành; kịp thời sửa đổi, bổ sung những quy định không còn phù hợp đối với các văn bản quy phạm pháp luật của trung ương, tình hình thực tiễn của địa phương.

2.2.2. Xây dựng và thực thi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đô thi

Quy hoạch, kế hoạch SDĐ đô thị là việc bố trí, sắp xếp đất đai đô thị, là hệ thống các biện pháp kinh tế - kỹ thuật, là các phương án khai thác sử dụng triệt để nguồn tài nguyên đất đai đô thị để thỏa mãn nhu cầu của con người, xã hội phục vụ tốt nhất cho chiến lược phát triển KT-XH của quốc gia, địa phương.

Mục đích của quy hoạch SDĐ đô thị thành phố TTTW là cụ thể hóa chiến lược SDĐ và phát triển không gian theo quy hoạch chung đã được Chính phủ hoặc cấp có thẩm quyền phê duyệt; phân tích việc SDĐ hợp lý khi quyết định xây dựng các công trình trên đất mang lại hiệu quả thiết thực trong sử dụng và cải thiện điều kiện môi trường sống ở đô thị; tiến hành quy hoạch SDĐ đô thị hợp lý để làm tăng tính hấp dẫn và thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Trên cơ sở quy hoạch SDĐ được Chính phủ phê duyệt, chính quyền cấp tỉnh lập kế hoạch SDĐ của các địa phương cho các năm tiếp theo, đây là công  cụ quan trọng cho các nhà quản lý thực hiện và kiểm tra. Kế hoạch SDĐ bao gồm cả việc phân tích đánh giá kết quả của việc SDĐ kỳ trước, dự kiến thu hồi các loại đất phục vụ cho nhu cầu phát triển đô thị, dân cư cũng như cụ thể hóa  kế hoạch từng năm và giải pháp thực hiện. Thực tiễn cho thấy, nếu có quy hoạch SDĐ mà không có kế hoạch SDĐ thì quy hoạch đó sẽ không thực hiện được và có thể dẫn tới phá vỡ quy hoạch.

Mặt khác, UBND thành phố chỉ đạo UBND quận triển khai lập QHKH SDĐ của địa phương, cụ thể hóa quy hoạch và kế hoạch SDĐ của thành phố sau khi được xét duyệt, có giải pháp cụ thể để huy động vốn và các nguồn khác thực hiện phương án quy hoạch SDĐ của thành phố. UBND thành phố xác định ranh

giới và công khai diện tích trồng lúa, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng cần bảo vệ. Thu hồi đất theo quy hoạch và kế hoạch, tạo nguồn vốn cho phát triển, tạo quỹ đất đầu tư công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai, quản lý SDĐ đúng QHKH SDĐ, nhất là khu vực sẽ chuyển mục đích SDĐ. Tổ chức quản lý giám sát quy hoạch phát triển các khu đô thị, khu công nghiệp, cụm công nghiệp... Kế hoạch SDĐ xây dựng trong 5 năm và được cụ thể hóa đến từng năm. Trong quá trình thực hiện, UBND thành phố có thể thực hiện điều chỉnh kế hoạch; việc điều chỉnh kế hoạch SDĐ 5 năm phải phù hợp với quy hoạch SDĐ; việc điều chỉnh kế hoạch SDĐ hàng năm phải phù hợp với kế hoạch SDĐ 5 năm.

2.2.3. Xây dựng và thực thi cơ chế, chính sách quản lý đất đai ở thành phố trực thuộc trung ương.

Quản lý thu hồi, giao đất, cho thuê đất

Thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đưa QHKH SDĐ vào cuộc sống là nội dung quan trọng trong quản lý của chính quyền thành phố đối với đất đô thị. Nếu có QHKH SDĐ mà không thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất thì QHKH SDĐ chỉ trên giấy tờ, không hiện thực. Ngược lại, chỉ thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất mà không tích cực triển khai công tác thu hồi đất, chuyển mục đích SDĐ thì không thể thực hiện được việc giao đất, cho thuê đất như mong muốn.

Việc quản lý thu hồi đất do UBND thành phố TTTW quyết định đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. UBND quận, huyện, thị xã thuộc thành phố quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền SDĐ ở tại Việt Nam. Trước khi thu hồi, UBND thành phố (hoặc UBND quận, huyện, thị xã) phải thông báo cho người đang sử dụng biết lý do thu hồi, kế hoạch di chuyển và phương án đền bù thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất. Trường hợp, người SDĐ bị thu hồi không chấp hành nghiêm quyết định thu hồi, sẽ bị cưỡng chế, di dời khỏi khu đất đó. Khi thu hồi đất để xây dựng đô thị mới, UBND quận,

huyện, thị xã phải lập và thực hiện dự án di dân giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện ổn định cuộc sống của người có đất bị thu hồi,… Thu hồi đất là một nội dung cơ bản trong quản lý đất đô thị, góp phần thực hiện tốt QHKH SDĐ đô thị, tạo điều kiện SDĐ hợp lý và đạt hiệu quả, thể hiện được vai trò sở hữu Nhà nước đối với đất đai.

Quản lý giao đất, cho thuê đất: UBND thành phố quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài. UBND quận, huyện, thị xã quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư. Khi xác định được kế hoạch SDĐ đô thị, UBND thành phố hoặc UBND quận, huyện, thị xã tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất cho các chủ sử dụng có nhu cầu về đất. Khi người SDĐ có quyết định được giao đất, thuê đất thì chính quyền các cấp có trách nhiệm giao nhận đất tại hiện trường khi người SDĐ đã nộp tiền SDĐ, lệ phí địa chính và các thủ tục đền bù đất theo đúng pháp luật. Sau khi nhận đất, chủ SDĐ phải có trách nhiệm kê khai đăng ký SDĐ tại UBND phường, nơi quản lý khu đất đó và có kế hoạch đưa vào sử dụng, nếu trong 12 tháng kể từ ngày đất được giao mà chủ thể SDĐ không đưa vào sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi lại lô đất đó. Nếu người sử dụng muốn thay đổi mục đích SDĐ phải được cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất xem xét và giải quyết. Với đất thuê khi hết thời hạn sử dụng, thì người thuê phải dọn dẹp và trả lại mặt bằng như lúc trước khi thuê, không phá hỏng công trình KCHT có liên quan và bàn giao lại cho bên cho thuê.

Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.

Xây dựng hệ thống thông tin đất đai phải theo hướng thống nhất, với định hướng đây là một hệ thống thông tin cốt lõi, sử dụng thống nhất trên địa bàn các quận/ huyện cấp tỉnh, thành phố là vấn đề quan trọng cho công tác quản lý đất đai. Hệ thống thông tin đất đai cần có sự liên thông kết nối với các sở, ban ngành, đưa vào ứng dụng một giải pháp toàn diện về đăng ký đất đai, hồ sơ địa

chính, cấp GCN quyền SDĐ, cấp phép xây dựng, ghi nhận biến động quyền SDĐ - quyền sở hữu tài sản trên đất và biến động xây dựng, phát triển đô thị theo một phương thức khoa học, hiện đại. Cải cách đơn giản các thủ tục hành chính trong quản lý, tạo điều kiện dễ dàng để các phòng ban chuyên môn tiếp cận đầy đủ thông tin đất đai xây dựng và công khai hóa thông tin về đất đai, thông tin về quy hoạch xây dựng. Tạo lập một hệ thống quản lý đất đai xây dựng có hiệu lực và hiệu quả sẽ bảo đảm quyền lợi hợp lý của Nhà nước, nhà đầu tư và người đang SDĐ.

Quản lý tài chính từ đất đô thị.

Căn cứ nguyên tắc định giá đất quy định tại Luật đất đai, phương pháp định giá đất và khung giá đất của Chính phủ, các tỉnh, thành phố xây dựng, ban hành bảng giá đất tại địa phương định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ, để làm căn cứ tính thuế SDĐ, thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ, tính tiền thuê đất và giao đất không thông qua đấu giá; tính tiền SDĐ khi nhà nước bồi thường do thu hồi đất,... tạo nguồn thu cho ngân sách đầu tư xây dựng KCHT, xây dựng khu dân cư mới; khuyến khích SDĐ tiết kiệm, hiệu quả và tạo sự công bằng giữa các chủ SDĐ.

Nguồn thu từ đất đô thị gồm hai nguồn thu chủ yếu, một là nguồn thu do thành phố phân bổ và hai là nguồn thu tự huy động. Nguồn thu do thành phố phân bổ theo cơ chế phân cấp, cụ thể: HĐND thành phố căn cứ các khoản thu tại địa phương (Thủ tướng giao tỷ lệ % cho thành phố được hưởng), các nguồn thu khác thành phố được hưởng 100%; để quyết định tỷ lệ % phân bổ lại cho ngân sách đô thị. Các khoản thu gồm: thu từ tài nguyên; thuế chuyển quyền SDĐ; thu từ tài sản; thu từ sản xuất, kinh doanh, dịch vụ công. Ngân sách đô thị chỉ được hưởng theo tỷ lệ % các khoản thu trên, tỷ lệ này do thành phố quy định trên cơ sở tính toán các nguồn thu, nhiệm vụ chi của đô thị.

Quản lý hoạt động dịch vụ công về đất đô thị.

Các lĩnh vực hoạt động dịch vụ công trong quản lý và SDĐ đô thị gồm: tư vấn về giá đất; tư vấn về lập QHKH SDĐ; dịch vụ về đo đạc và bản đồ địa

chính; dịch vụ về thông tin đất đai (về thửa đất, quyền SDĐ, tài sản gắn liền với đất và tình trạng thực hiện các quyền của người SDĐ). Để quản lý hoạt động dịch vụ công về đất đai, UBND tỉnh, thành phố TTTW thành lập Văn phòng đăng ký quyền SDĐ thuộc Sở TNMT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng tại các địa bàn cần thiết. UBND huyện, quận, thị xã căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền SDĐ trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền SDĐ thuộc Phòng TN&TM.

2.2.4. Tổ chức bộ máy quản lý đất đai thành phố trực thuộc trung ương

Đối với HĐND và UBND thành phố trực thuộc Trung ương:

Chính quyền thành phố TTTW thực hiện nhiệm vụ về QLNN về đất đai trên phạm vi hành chính. HĐND thành phố là cơ quan quyền lực nhà nước cao nhất tại thành phố, do nhân dân bầu ra để thực hiện quyền giám sát thi hành Luật Đất đai, phê duyệt QHKH SDĐ của thành phố. UBND thành phố là cơ quan QLNN do HĐND bầu ra, chịu trách nhiệm trước Nhà nước, thành phố, HĐND. Chức năng nhiệm vụ, cơ cấu của HĐND và UBND thành phố được quy định cụ thể tại Luật Tổ chức Hội đồng nhân nhân và UBND các cấp. Chính quyền thành phố, chịu sự chỉ đạo trực tiếp của Chính phủ, có trách nhiệm chấp hành sự chỉ đạo của Chính phủ và các quy định của pháp luật về QLNN về đất đai. UBND thành phố có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc và các đoàn thể cùng cấp chăm lo, bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của nhân dân; phối hợp với Viện Kiểm sát nhân dân, Tòa án nhân dân thành phố trong việc đấu tranh phòng, chống các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai; phối hợp và kiểm tra việc thực hiện chức năng QLNN đối với đất đô thị của chính quyền quận, huyện, xã, phường trên địa bàn.

Việc giao quyền và phân quyền giữa trung ương và địa phương tuân thủ theo nguyên tắc quản lý và quy định của pháp luật. Nếu việc phân quyền, phối hợp không rõ ràng, thiếu chặt chẽ, sẽ xảy ra các hiện tượng né tránh, đùn đẩy trách nhiệm và có thể xảy ra các sai phạm, yếu kém trong QLNN về đất đai.

Đối với Sở TNMT thành phố trực thuộc Trung ương:

Sở TNMT thành phố là cơ quan chuyên môn thuộc UBND thành phố TTTW có chức năng tham mưu, giúp UBND thành phố thực hiện chức năng QLNN về lĩnh vực TNMT. Chịu sự chỉ đạo, quản lý về tổ chức, biên chế và công tác của UBND thành phố, chịu sự chỉ đạo, kiểm tra, hướng dẫn về chuyên môn nghiệp vụ của Bộ TNMT (xem phụ lục 1).

Sở TNMT thành phố có nhiệm vụ: Tham mưu cho UBND thành phố về QHKH SDĐ 5 năm và hàng năm. Hướng dẫn tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực tài nguyên, môi trường trên địa bàn thành phố. Chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan lập, điều chỉnh QHKH SDĐ của địa phương để trình UBND thành phố phê duyệt. Tổ chức thẩm định QHKH SDĐ do UBND cấp quận, huyện lập gồm: hồ sơ về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển quyền SDĐ, chuyển mục đích SDĐ, cấp GCN quyền SDĐ.

Thực hiện việc cấp GCN quyền SDĐ và quyền sở hữu, sử dụng tài sản gắn liền với đất theo ủy quyền của UBND thành phố. Chủ trì các cuộc họp liên ngành xác định giá đất trước khi trình UBND thành phố quy định giá đất định kỳ hàng năm tại địa phương phù hợp với khung giá đất do Chính phủ ban hành, đề xuất việc giải quyết các trường hợp vướng mắc về giá đất. Phối hợp với các cơ quan có liên quan hướng dẫn, kiểm tra, tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ, thu hồi đất, phát triển quỹ đất, đấu giá quyền SDĐ,...

Hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển quyền SDĐ, chuyển mục đích SDĐ, cấp GCN quyền SDĐ  và quyền sở hữu nhà ở, tổ chức việc điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất lập. Hướng dẫn chuyên môn, nghiệp vụ QLNN về lĩnh vực TNMT đối với Phòng TNMT cấp quận, huyện, công chức chuyên môn giúp UBND xã, phường, thị trấn QLNN về lĩnh vực TNMT. Xây dựng cơ sở dữ liệu về TNMT và thực hiện nhiệm vụ khác do UBND thành phố giao.

Phòng TNMT: là cơ quan chuyên môn thuộc UBND quận, huyện, thị xã có chức năng tham mưu, giúp UBND quận, huyện, thị xã QLNN về đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, môi trường, biển và hải đảo (đối với những huyện có biển). Chịu sự hướng dẫn, kiểm tra về chuyên môn, nghiệp vụ của Sở TNMT.

Căn cứ nghị quyết phát triển KT-XH của HĐND, UBND quận, huyện chủ trì việc xây dựng và quản lý QHKH SDĐ, nhà ở, công trình công cộng; hướng dẫn, kiểm tra UBND phường, các tổ chức và công dân thực hiện pháp luật, chế độ chính sách và các quy định có liên quan đến lĩnh vực đất đai, QHKH SDĐ và nhà ở; đo đạc bản đồ, xây dựng KCHT đô thị, đảm bảo trật tự an toàn vệ sinh môi trường trong quá trình xây dựng; tổng hợp và kiến nghị cấp trên bổ sung các chính sách, thể chế, quy định phù hợp với thực tiễn của quận, huyện.

Tham mưu giúp UBND quận, huyện việc đăng ký quyền SDĐ; lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCN quyền SDĐ, quản lý và phát triển thị trường quyền SDĐ trong thị trường BĐS; quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai. Hướng dẫn, đôn đốc, kiểm tra, bồi dưỡng về nghiệp vụ chuyên môn đối với cán bộ địa chính xã, phường; lập kế hoạch thống kê, kiểm kê định kỳ và đột xuất theo quy định của ngành và quận, huyện.

Văn phòng đăng ký quyền SDĐ thành phố TTTW và huyện, quận có chức năng cụ thể như sau: Văn phòng đăng ký quyền SDĐ cấp thành phố, thuộc Sở TNMT và do UBND thành phố quyết định thành lập theo đề nghị của Giám đốc Sở TNMT, Giám đốc Sở Nội vụ. Văn phòng đăng ký quyền SDĐ cấp quận, huyện thuộc Phòng TNMT, UBND quận, huyện quyết định thành lập theo đề nghị của Trưởng phòng TNMT và Trưởng phòng Nội vụ.

2.2.5. Quản lý giám sát, thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại tố cáo

Thực tế, trong công tác QLNN đất đô thị luôn xuất hiện các mâu thuẫn, vướng mắc, khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng hoặc những phát sinh trong nhân dân làm nảy sinh tranh chấp về diện tích đất đai sử dụng, hợp đồng chuyển quyền SDĐ, thừa kế quyền SDĐ, ranh giới SDĐ... Vì vậy, công tác hòa giải, giải quyết khiếu nại, tố cáo, thanh tra, kiểm tra là hết sức quan trọng đối với công tác QLNN về đất đô thị. Cụ thể:

(i) Quản lý giám sát, kiểm tra, kiểm soát:

- Quản lý giám sát tình hình thực hiện QHKH SDĐ của cấp dưới, tình hình SDĐ công. Có biện pháp xử lý cụ thể đối với các trường hợp cố tình chậm triển khai thực hiện hoặc SDĐ sai mục đích khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Kết hợp kiểm tra giám sát hoạt động bảo vệ môi trường của các cơ sở sản xuất kinh doanh, nhằm bảo vệ môi trường sinh thái.

- Kiểm tra, kiểm soát các văn bản quy phạm pháp luật phục vụ công tác QLNN: HĐND và UBND các cấp trong thành phố phải thường xuyên tổ chức kiểm tra, kiểm soát và hệ thống hóa các văn bản ban hành trong hoạt động quản lý, điều hành của chính quyền trên địa bàn thành phố. Kịp thời sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ các văn bản sai căn cứ pháp lý, sai thẩm quyền; chưa phù hợp với quy định, định mức của Trung ương,... để công tác quản lý thống nhất, chất lượng và hiệu quả.

(ii) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai: ở mỗi cấp quản lý và bộ máy QLNN đều có chức năng thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định của pháp luật. Tại thành phố TTTW, ngoài thanh tra chuyên ngành về lĩnh vực đất đai là Thanh tra Sở TNMT, còn có cơ quan Thanh tra Nhà nước thành phố và Thanh tra Nhà nước quận, huyện, thị xã giúp việc cho UBND cùng cấp trong công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định của phạm luật, trong đó bao gồm cả lĩnh vực đất đai.

(iii) Giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai: khi xảy ra tranh chấp về đất đai, cơ quan QLNN trên địa bàn hướng dẫn các tổ chức, cá nhân giải quyết các tranh chấp theo hình thức hòa giải. Trường hợp hòa giải không thành, cơ quan QLNN phải có trách nhiệm giải quyết trên cơ sở các quy định của pháp luật.

(iv) Giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai:

- Chủ tịch UBND thành phố, chủ tịch UBND quận, huyện và giám đốc Sở TNMT thực hiện tiếp công dân theo lịch bố trí và quy định pháp luật.

- Khi công dân khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về lĩnh vực đất đai của chủ tịch UBND quận, huyện, thị xã; giám đốc Sở TNMT thì chủ tịch UBND quận, huyện, thị xã; giám đốc Sở TNMT có trách nhiệm giải quyết khiếu nại lần đầu. Nếu công dân không chấp thuận mà tiếp tục khiếu nại thì thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần hai là chủ tịch UBND thành phố (Quyết định giải quyết lần hai của chủ tịch UBND thành phố là quyết định giải quyết khiếu nại cuối cùng).

2.3. Nhân tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước đối với đất đô thị thành phố trực thuộc Trung ương

2.3.1. Nhân tố bên trong hệ thống chủ thể quản lý

Bộ máy quản lý đất đô thị của thành phố TTTW.

Bộ máy quản lý nhà nước về đất đai là một hệ thống cơ quan quyền lực của Nhà nước các cấp từ trung ương đến địa phương, chịu trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai tầm vĩ mô. Bộ máy tổ chức quản lý đất đô thị của thành phố TTTW thực hiện quản lý nhà nước về đất đai đô thị trên địa bàn thành phố theo quy định của pháp luật. Việc thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, sự phối kết hợp chặt chẽ, nhịp nhàng giữa các bộ phận trong bộ máy và giữa các ban, ngành có liên quan là nhân tố quan trọng tạo ra kết quả rất lớn trong việc quản lý đất đai, như giảm chi phí quản lý, nâng cao hiệu lực quản lý của bộ máy, đảm bảo vai trò định hướng trong việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch, các chương trình, dự án bố trí sử dụng đất đai đô thị như phát triển các khu dân cư, các khu công nghiệp, khu đô thị. Mặt khác, hướng dẫn, kiểm tra các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đúng quy định của pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng và hiệu quả. Ngược lại, khi bộ máy tổ chức quản lý đất đai đô thị của thành phố TTTW vận hành, quản lý thiếu hiệu quả thì dễ phát sinh khiếu nại, tố cáo, làm giảm sút niềm tin của nhân dân đối với chính quyền đô thị.

Năng lực, trình độ quản lý nhà nước đối với đất đô thị thành phố TTTW.

Kinh tế đô thị ngày càng phát triển, đòi hỏi công tác QLNN về đất đô thị thành phố TTTW ngày càng được nâng cao. Do dó, việc không ngừng nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ công chức ngành địa chính, nhất là đội ngũ cán bộ, công chức làm nhiệm vụ tham mưu cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai là một trong những nhân tố quan trọng góp phần nâng cao hiệu quả đấu tranh phòng, chống vi phạm pháp luật đất đai nói chung và vi phạm hành chính về đất đai đô thị nói riêng. Trình độ chuyên môn nghiệp vụ, phẩm chất, năng lực của cán bộ là nhân tố có ý nghĩa quyết định đến tiến độ và chất lượng của việc ban hành các văn bản pháp luật về đất đai, đến việc tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật đó, đến việc phát hiện, xử lý vi phạm hành chính về đất đai. Nếu họ có trình độ chuyên môn cao, năng lực quản lý giỏi, phẩm chất đạo đức tốt thì chất lượng của các văn bản pháp luật đất đai được ban hành hoặc tham mưu cho cấp có thẩm quyền ban hành sẽ sát thực tế, tính khả thi cao; việc tổ chức thực hiện các văn bản của cấp trên sẽ nhanh chóng, nghiêm túc; việc phát hiện và xử lý vi phạm pháp luật sẽ nghiêm minh, kịp thời. Ngược lại, sự hạn chế về trình độ chuyên môn, năng lực quản lý, sự yếu kém về phẩm chất đạo đức của cán bộ có thể dẫn đến sai lầm trong việc ban hành văn bản pháp luật, đến việc thi hành pháp luật, việc xử lý vi phạm sẽ thiếu nghiêm minh ngay cả khi hệ thống pháp luật đã được quy định khá hoàn thiện.

Cơ chế, chính sách quản lý đất đô thị của thành phố TTTW.

Ban hành cơ chế, chính sách quản lý đất đai đô thị thành phố TTTW là một công tác trọng yếu. Căn cứ vào chức năng, nhiệm vụ được giao, UBND thành phố TTTW xây dựng và ban hành theo thẩm quyền các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai phù hợp với yêu cầu thực tiễn của thành phố và quy định của pháp luật sẽ tạo ra căn cứ pháp lý để công tác QHKH SDĐ, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư cho người dân bị thu hồi đất… được thực thi đúng quy định của pháp luật, chủ trương, chính sách của nhà nước. Từ đó ảnh hưởng tích cực tới hoạt động QLNN về đất đai đô thị, tháo gỡ được nhiều khó khăn vướng mắt, giải phóng các rào cản để huy động nguồn lực đất đai cho đầu tư phát triển, đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu quả, bảo vệ được môi trường sinh thái; khai thác được nguồn lực đất đai phục vụ quá trình CNH, hiện đại hóa đất nước; chuyển dịch cơ cấu kinh tế và các mục tiêu KT-XH, quốc phòng, an ninh.

Trách nhiệm của các cấp chính quyền thành phố TTTW.

Trong QLNN về đất đai đô thị, trách nhiệm của chính quyền thành phố TTTW và chính quyền cấp cơ sở (quận, phường) rất quan trọng. Sự thiếu quan tâm chỉ đạo, buông lỏng quản lý, sao nhãng trách nhiệm kiểm tra, kiểm soát đối với việc thực thi chủ trương, chính sách của Đảng và nhà nước sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến QLNN về đất đai đô thị, phát sinh thắc mắc, khiếu kiện trong nhân dân. Vấn đề quan trọng là các cấp chính quyền của thành phố thực hiện đúng chức năng QLNN đối với đất đai đô thị, tạo sự ảnh hưởng tích cực trong hoạt động QLNN của mình.

2.3.2. Nhân tố bên ngoài của hệ thống quản lý nước về đất đô thị

Chủ trương, chính sách và pháp luật của Nhà nước đối với đất đô thị.

Để thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong toàn quốc, Nhà nước quy định rất cụ thể thẩm quyền ban hành văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai cho một số cơ quan chức năng thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai như: Quốc hội, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Chủ tịch nước, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và các Bộ ngành có liên quan trực tiếp đến lĩnh vực đất đai. Chủ trương, chính sách, quy định của Nhà nước về đất đai là cơ sở, căn cứ để thành phố TTTW tổ chức thực hiện và triển khai các nội dung QLNN về đất đai trên địa bàn. Trong thực tế, yếu tố về cơ chế - chính sách của Nhà nước tác động trực tiếp đến sự phát triển đất đai đô thị trên các mặt: định hướng phát triển; tạo động lực để phát triển; tạo điều kiện thúc đẩy nhanh về chuyển dịch cơ cấu kinh tế, đầu tư phát triển công nghiệp, ưu tiên vốn phát triển và hiện đại hóa KCHT; mở rộng thị trường và môi trường đầu tư phát triển; chỉnh trang đô thị,… Chính vì vậy, khi hệ thống chính sách, pháp luật của Nhà nước đầy đủ, đồng bộ, rõ ràng, cụ thể và được xây dựng một cách khoa học, xuất phát từ tổng kết thực tiễn thì sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các ngành, địa phương của thành phố TTTW triển khai các hoạt động QLNN đối với đất đô thị một cách hiệu quả.

Điều kiện về địa lý: Vị trí địa lý sẽ có tác dụng rất lớn đối với sự phát triển và mở rộng quy mô đất đai đô thị. Thành phố TTTW là trung tâm kinh tế, công nghiệp, dịch vụ, đầu mối giao thông và những lợi thế khác sẽ thu hút dân cư mạnh hơn, do đó quá trình đô thị hóa sẽ sớm hơn, nhanh hơn, quy mô lớn hơn. Ngược lại, ở những vùng khác do thiếu những điều kiện như trên nên quá trình đô thị hóa sẽ chậm hơn, quy mô nhỏ hơn. Như vậy, khi vị trí địa lý thành phố TTTW thuận lợi, tạo được mối liên hệ gắn bó trong một vùng kinh tế phát triển của đô thị sẽ là điều kiện quan trọng cho sự hưng thịnh và phát triển nhanh của chính nó.

Điều kiện kinh tế: Khi thành phố TTTW có một nền kinh tế phát triển sẽ tạo điều kiện cho việc khai thác, sử dụng hiệu quả quỹ đất đô thị cho CNH, HĐH, đô thị hóa. Vấn đề có ý nghĩa quan trọng không chỉ trong thu hút vốn đầu tư, mà còn đảm bảo nâng cao đời sống của dân cư đô thị, nâng cao vị thế, tiềm lực kinh tế của thành phố. Trong quản lý đất đai đô thị thì nhân tố kinh tế đóng góp vai trò rất quan trọng. Nó đảm bảo cho bộ máy quản lý đất đai thành phố TTTW hoạt động có hiệu lực, hiệu quả. Mặt khác, thành phố là một thị trường rộng lớn về tiêu thụ hàng hóa, là thị trường về lao động (nơi tập trung dân cư đông đúc) tạo sức hút mạnh mẽ và hấp dẫn đối với các nhà đầu tư, các doanh nghiệp trong và ngoài nước, mở rộng tái sản xuất, mở rộng quy mô SDĐ và quy mô hoạt động đáp ứng nhu cầu phát triển của đô thị. Trình độ phát triển KTXH của thành phố gắn liền với sự phát triển của quá trình đô thị hóa, phát triển nền kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế quốc tế, trong điều kiện đó, đất đai không chỉ trở thành một nguồn lực, một loại hàng hóa có giá trị cao, mang lại thu nhập đáng kể cho ngân sách nhà nước, để cung cấp vốn đầu tư cho quá trình đô thị hóa, mà giá trị QSDĐ còn góp phần hình thành các loại thị trường vốn vay bằng bảo lãnh, thế chấp QSDĐ, thị trường cho thuê lại QSDĐ...

Đầu tư (trong nước và quốc tế): đây là một trong những nhân tố ảnh hưởng tích cực đến việc sử dụng đất đô thị và sự phát triển đô thị. Nguồn viện trợ song phương (ODA), nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tại thành phố TTTW tạo điều kiện phát triển các khu công nghiệp, phát triển nguồn lực và công nghệ góp phần đẩy nhanh tốc độ xây dựng và phát triển của nền kinh tế nói chung và đô thị nói riêng. Đặc biệt, hệ thống KCHT đô thị, như giao thông, điện nước, bưu chính viễn thông, công viên,… sẽ được đầu tư mới hiện đại hơn. Vì vậy, quỹ đất đô thị dành để xây dựng các dự án, các công trình, các khu thương mại, du lịch sẽ có giá trị hơn. Bởi lẽ, sau khi KCHT được đầu tư xây dựng đồng bộ và hiện đại thì đương nhiên giá trị sử dụng và giá trị thực của đất đai đô thị trong khu vực này sẽ được nâng lên theo.

Nguyễn Tuyết Anh Tôi là Nguyễn Tuyết Anh - Job title: Trưởng phòng nội dung - Company: Luanvan1080 Group. Công việc của tôi là Chuyên thu thập, quản lý và sản xuất nội dung thông tin dưới bất kỳ dạng nào, tư vấn các vấn đề luận văn cho khách hàng qua tổng đài tư vấn, soạn thảo các hồ sơ, dịch vụ làm luận văn cho khách hàng. Bạn hãy tham khảo website https://luanvan1080.com/ để rõ hơn công việc của tôi nhé !
Bình luận đánh giá
Đánh giá